控制房价不能单靠预售证 | |
发布日期:2016/10/19 | |
与上一轮的“去库存”不同,中央本轮调控的核心落在了重点城市的价格上,判断各地调控成效的标准也就变成了房价和地价是否下滑。为了达成这一目标,地方政府纷纷打出“组合拳”,限购、限贷、增加土地供应、限地价、规范市场秩序等调控手段齐上。但部分城市把“预售证价格监管”作为了调控房价的主要途径,这让我稍有担心。
预售证价格监管主要有这么几种方式:
其一,暂停发放高价项目预售证,这样可以稀释当前的高价产品成交比例,起到均价下调的结果。(听说上海(楼盘)已经开始执行);其二,限价发放预售证,即人为对价格进行干预,把“过高”的价格调下来,这一点在合肥(楼盘)、南京(楼盘)比较典型;其三,管控成交备案价格,有些城市不但要求销售价格不得超过预售证约定,连价格下限也一并给出了调控范围。
重点城市预售证价格监管相关政策
注:篇幅所限,语句与政策原文稍有不同
应该说通过预售证来控制房价是十分有效的,甚至在当月就可以达到“立降”的成果,但从中长期来看并不是一个好的方式。
1,先看高价楼盘暂停领取预售证,这一“限制”不可能是无期限的,等到推案上市的那一天,终归要对市场产生影响,说不定影响更大,所谓的调控房价也只是“掩耳盗铃”罢了。并且从法律法规角度来说,楼盘的上市是应该由预售标准决定的,符合相关条件就应该予以上市,而不应该通过行政手段来控制,这一点还是要依法行政。
2,再谈 “限价”,政策本意是防止价格出现恐慌性上涨,初衷很好,但有违市场化规律。现在很多地价已经不低了, 现在再人为限定上市价格,也不符合当初土地出让时的约定(除部分土地在出让时约定了最高售价之外)。人为限价本身只能控制一段时间的房价,更会导致一些寻租情况的发生,之前一些城市愈演愈烈的“炒号”其实也和限价相关,由于房企申领的销许价格大大低于先前市场预期,使得“买到就是赚到”在很多城市成为了房市疯狂的原因。
3,最后再说“管控成交备案价格”,这一政策也有待商榷。甚至有些城市连降价幅度都给出了限定标准,如东莞(楼盘)就规定实际成交价格不得突破备案价,下浮幅度不得超过备案价的15%。这意味着如果某项目由于产品滞销、现金流周转等合理原因急需大幅降价,也不会被主管部门允许,实在是有违常理。
对以上这些举措,开发企业可能只是“敢怒不敢言”;而从实际的调控成效来看,也只能解决一时之困,不能做到长期有效。说的严重点,地方主管部门此举可能只是饮鸩止渴。
当然对于价格的控制还是需要的,但应该在市场规范上多下功夫。特别是对市场上随意加价、不透明定价的违规行为应该下重拳进行管理,只有市场信息公开透明,产品售价才能真正走到供需平衡的点上。在做好这一点基础上,可以索性把价格限制打开,也许短期内有一些压力,但对中长期价格控制来看还是有利的。 |
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