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在“分类指导、因城施策”总体调控思路指引下，热点城市普遍收紧调控，力度空前。专家预计，此轮调控的目的在于稳定房价，预计未来楼市由此将会进入调整阶段，房价波动在所难免。

文/本刊记者　甄爱军

各地接连收紧调控

“十·一”国庆长假期间，各地密集出台调控政策，楼市政策收紧趋势已经十分明朗。

据了解，9月30日至10月6日夜间，短短7天时间，南京（楼盘）、厦门（楼盘）、深圳（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）、无锡（楼盘）、天津（楼盘）、北京（楼盘）、成都、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、佛山（楼盘）、南宁、珠海（楼盘）、东莞（楼盘）、福州（楼盘）、惠州（楼盘）、上海（楼盘）、南昌（楼盘）共计21个城市先后发布新楼市调控政策。其中，包括上海、深圳、南京、苏州、厦门、合肥等热点已是再次收紧调控力度，加码调控。

经过对比发现，各地政策力度不一，有的较为宽松，有的则比较严格。在近段时间上涨的城市中，上涨幅度比较大的城市如南京、合肥、苏州、厦门等城市，都动用了较为严厉的政策。而有的城市则纯属跟风，如惠州和南宁，几乎谈不上收紧调控（主要政策可见表1）。

表1 各地楼市调控政策

政策出台时间 城市 主要内容

10月8日 南昌 实施限购措施，本地人限购一套新房，二手房不受限制；外地人限购一套住房；实施限购措施，购买二套房无贷款首付四成，有贷款需首付提高至五成

10月8日 上海 坚决遏制房价过快上涨态势，确保本市房地产市场平稳健康发展。加强新建商品住房预销售管理，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整，同时加强价格监测监管，不得擅自提价，实行一房一价、明码标价制度；严格执行限购、限贷制度

10月6日 东莞 对拥有2套住宅的本地人、1套住房的外地人限购新房；申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%

10月6日 惠州 严格预售管理，预售商品房时，应当取得商品房预售许可证

10月6日 福州 包括拥有2套住宅的本地人、1套住宅的外地人等三种类型人群购房受到限制；1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%

10月5日 南京 调控进一步加码，户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至八成；对拥有两套及以上住房家庭实行限贷

10月5日 厦门 对拥有2套住宅的本地人、1套住宅的外地人实施新房限购，限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高

10月5日 珠海 本地限购3套、外地限购1套144平方米及以下住房；二套房首付不低于40%

10月4日 南宁 商品房实售价格不得高于预售申报价

10月4日 深圳 重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；外地人连续缴纳社保年限由3年提高到5年时间；严格执行差别化的信贷政策，认房又认贷

10月4日 广州 本地居民限购2套，外地居民限购1套；2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

10月4日 佛山 对拥有2套住宅的本地人、1套住宅的外地人实施新房限购；对拥有2套及以上住宅家庭实施限贷

10月3日 武汉 本地人不限购但限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷；外地人第二套限贷，第三套限购

10月2日 无锡 二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价

10月2日 济南 购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有3套住房的本地人、已有1套住宅的外地人暂不得再购房

10月2日 合肥 在市区范围内，本市居民禁止购买第三套住宅，外地居民禁止购买第二套住宅，首套房首付比例调整为30%

10月1日 成都 分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域同一身份自然人、法人只能新购1套房

10月1日 郑州 拥有两套住宅本地人、1套住宅外地人限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

9月30日 北京 重启“90/70”政策；拥有1套住房，购买第二套房首付5成，购买非普通自住房首付不低于70%

9月30日 天津 拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%

9月30日 苏州 户籍居民有3套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈

注：根据公开资料整理

目的在于稳定房价

新一轮调控收紧，其出发点在于防止房价过快上涨，达到“控房价、防泡沫”的目的。

据专家介绍，政策的着力点在于抑制投机投资性需求，以确保楼市平稳运行。记者梳理各地政策发现，多地政策均重启限购和限贷政策，以防止投资性需求过于旺盛而导致房价快速上涨。在所有限购城市中，南京、深圳等城市较为严厉。如南京，二套房首付达到8成，这跟全款买房已经没有多大的区别了。深圳对单身也实行限购，只能购买一套住房，同时二套首付达到七成，此外，外地人购房需要连续5年社保缴纳证明，也使得绝大多数非深圳户籍投资者被挡在了购房门槛之外。

不过专家表示，楼市调控总体思路仍然遵循“分类指导、因城施策”原则，即过热城市会受到打压，而库存压力较大的三四线城市政策仍然保持宽松态势。如此次收紧调控城市中，包括苏州、南京、郑州、合肥、杭州（楼盘）、武汉等城市，均已出现过热苗头，表现为房价快速上涨、“地王”频出等。

业内人士预测，对于热点城市来说，除了限购、限贷措施之外，还有可能会出台其他措施，来进一步稳定市场预期。比如增加土地供应成为今后一段时间内“稳定楼市”的主要措施，甚至不排除采用金融手段如提高房贷利率水平等。

楼市盘整在所难免

随着调控收紧，楼市将会进入调整阶段。

政策收紧带来的变化，已经清晰地体现在成交方面。中国指数研究院公布的跟踪监测数据显示，在今年国庆节期间，各地楼市成交“应声下跌”，部分城市甚至出现断崖式下跌。数据显示，北京在国庆节期间的成交量仅2.4万平方米，环比大跌92%。此外，上海、南京、苏州、宁波（楼盘）等热点城市，成交环比跌幅也在55%～70%之间。总体来看，在国庆节期间，一线城市成交量为49.6万平方米，环比跌幅达到50%；南京、济南、杭州等16个二线代表城市成交量为197.6万平方米，环比下滑49%；东莞、惠州等5个三线城市成交量为43.2万平方米，环比下跌39%。

专家预测，楼市即将迎来新一轮调整期。同策咨询市场研究总结张宏伟预测，从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整的时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后，有可能会引起北京、上海、广州等一线城市甚至其他核心二线城市跟进，市场据此进入新一轮的调整期。

投资资金的退出，有可能会导致房价的波动。业内人士分析指出，在一线城市及热点二线城市，房价受到各方力量的推动，在短期内出现量价透支现象，而调控使得后续购买力对价格的支撑难以为继，加上之前采用杠杆资金进行投资的资金退出，会导致房价回调。

那么对于自住型需求而言，又该如何应对？不可否认的是，虽然调控力度加大，但对刚需来说影响不大，尤其是首次置业，负面影响极小。而调控收紧，使得市场恐慌性购买现象大大降低，购房者反而获得更多选择余地。因此现阶段可以优选性价比较高的物业，并根据自身资金实力，合理安排置业计划。